A reforma tributária e os imóveis se cruzam em dois pontos que pegam muita gente de surpresa. O primeiro: aluguel passou a estar no campo de incidência do IBS e da CBS — algo que hoje não existe para quem aluga como pessoa física. O segundo, e mais importante: nem todo mundo vira contribuinte. A lei fixou limites, e no caso da locação eles são cumulativos — é preciso ultrapassar receita de R$ 240 mil no ano e ter mais de três imóveis. Quem tem dois apartamentos alugados por valor alto continua fora, e essa distinção evita susto desnecessário.
Tem imóvel alugado e quer saber se vira contribuinte?
1. O que a reforma tributária muda nos imóveis
A Lei Complementar nº 214, de 2025 criou um regime específico para bens imóveis, e a Lei Complementar nº 227, de 2026 ajustou vários pontos dele. As operações alcançadas incluem venda, cessão de direitos, incorporação, parcelamento de solo e locação, cessão onerosa e arrendamento.
A novidade real é a locação. Hoje o aluguel pago por pessoa física não sofre ISS nem ICMS — entra no imposto de renda do proprietário e para por aí. No modelo novo, ele passa a estar no campo de incidência do IBS e da CBS, quando o locador for contribuinte do regime regular. É essa última condição que decide tudo.
2. Quando a pessoa física vira contribuinte
A lei traçou linhas objetivas. A pessoa física passa a ser contribuinte do regime regular nos seguintes casos, sempre olhando o ano-calendário anterior:
| Operação | Vira contribuinte quando |
|---|---|
| Locação, cessão onerosa e arrendamento | receita total acima de R$ 240 mil E mais de 3 imóveis distintos — as duas condições juntas |
| Venda ou cessão de direitos | mais de 3 imóveis distintos alienados |
| Venda de imóvel construído pelo próprio dono | mais de 1 imóvel construído pelo alienante nos 5 anos anteriores |
O “e” da primeira linha é a palavra mais importante do artigo. Ele significa que os dois testes precisam ser superados ao mesmo tempo:
- quem aluga 2 imóveis e recebe R$ 400 mil por ano não vira contribuinte — falha no teste de quantidade;
- quem aluga 6 imóveis e recebe R$ 90 mil por ano não vira contribuinte — falha no teste de receita;
- quem aluga 5 imóveis e recebe R$ 300 mil por ano vira.
Dois detalhes que mudam a conta. O limite de R$ 240 mil é atualizado mensalmente pelo IPCA desde a publicação da lei, então o número que vale na sua análise não é exatamente esse. E na venda há um filtro de tempo: contam os imóveis que estiveram no patrimônio por menos de cinco anos. Imóvel antigo na família não entra na conta — e, se veio por herança, doação ou meação, o prazo é contado desde a aquisição pelo doador ou pelo falecido, não desde o recebimento.
3. O gatilho que pega no meio do ano
Existe uma segunda porta, e ela é menos conhecida. Além do teste sobre o ano anterior, a pessoa física também se torna contribuinte no próprio ano-calendário quando:
- a venda ou cessão de direitos excede os limites de quantidade descritos acima; ou
- a locação atinge valor que ultrapasse em 20% o limite de receita — ou seja, algo em torno de R$ 288 mil, também corrigido.
Na prática: não dá para olhar o ano passado, concluir que está fora e esquecer o assunto. Quem cresce a carteira de aluguéis durante o ano pode virar contribuinte no meio do caminho. Vale acompanhar mês a mês quem está perto da faixa.
4. As reduções: 50% na venda, 70% no aluguel
Quem entra no regime não paga alíquota cheia. A lei reduz as alíquotas do IBS e da CBS:
| Operação | Redução |
|---|---|
| Operações com bens imóveis em geral (venda, cessão, incorporação) | 50% |
| Locação, cessão onerosa e arrendamento | 70% |
A redução do aluguel é uma das maiores de toda a reforma — só perde para as alíquotas zeradas. Numa alíquota-padrão hipotética de 28%, os 70% de redução levariam a carga para cerca de 8,4% sobre o valor do aluguel. É um número relevante, mas muito distante do que circula quando se diz que “o aluguel vai pagar 28%”.
Há ainda dois mecanismos que suavizam a venda. Na incorporação imobiliária e no parcelamento de solo, o imposto é devido em cada pagamento, e não de uma vez na assinatura — o que evita descasamento de caixa em venda parcelada. E, a partir de 1º de janeiro de 2027, cada imóvel de contribuinte do regime regular passa a ter um redutor de ajuste vinculado a ele, usado exclusivamente para reduzir a base de cálculo nas alienações futuras.
Quer saber se a sua carteira de imóveis ultrapassa os limites?
A gente confere quantidade, receita e prazo de posse e diz se você vira contribuinte.
5. E quem aluga pela empresa?
Se o imóvel está no CNPJ e a empresa apura no regime regular, ela é contribuinte desde sempre — os limites do artigo anterior valem para pessoa física. A locação da empresa entra na apuração normal, com a redução de 70%, e gera crédito para o inquilino que também seja do regime regular.
Esse último ponto merece atenção de quem aluga sala ou galpão para outra empresa: no modelo novo, o aluguel gera crédito para o locatário. Isso muda a negociação. Um inquilino que apura no regime regular passa a preferir locador que destaque o imposto, porque recupera parte do valor — enquanto o aluguel de um locador fora do regime não gera crédito nenhum. É o mesmo raciocínio que expliquei sobre fornecedores em base de cálculo do IBS e da CBS.
Para empresas de construção e engenharia, vale olhar também o lado do serviço: a obra e o projeto seguem as regras gerais, com a redução de 30% quando prestados por sociedade de profissionais habilitados que cumpra os requisitos societários.
6. As datas que interessam
Pelo cronograma oficial, os documentos fiscais do setor entram depois dos demais:
- 1º de dezembro de 2026 — NFS-e para locações de bens móveis e imóveis;
- 1º de dezembro de 2026 — nota fiscal eletrônica de alienação de bens imóveis;
- 1º de janeiro de 2027 — documentos de quem é optante pelo Simples Nacional;
- 2027 — início do redutor de ajuste e da cobrança efetiva da CBS.
7. O que fazer sobre a reforma tributária e imóveis agora
- Conte os imóveis e some a receita do ano passado. São os dois testes, e na locação eles são cumulativos.
- Verifique há quanto tempo cada imóvel está no seu patrimônio. Menos de cinco anos muda o enquadramento na venda.
- Acompanhe durante o ano se está se aproximando dos 20% acima do limite de locação.
- Decida entre pessoa física e CNPJ com a conta na mão — a resposta mudou, porque agora entra crédito para o inquilino na equação.
- Prepare a emissão para dezembro de 2026, se você já é contribuinte.
Quem está avaliando levar imóveis para uma pessoa jurídica deve fazer essa conta antes de abrir empresa, porque a estrutura societária afeta o resultado. O panorama completo está no guia da Reforma Tributária 2026 e em IBS e CBS: o que são.
Perguntas frequentes sobre a reforma tributária e imóveis
Aluguel vai pagar IBS e CBS?
Sim, quando o locador for contribuinte do regime regular, com redução de 70% na alíquota. Pessoa física só vira contribuinte ao ultrapassar os limites de receita e de quantidade de imóveis previstos na Lei Complementar nº 214/2025.
Quais são os limites para a pessoa física que aluga?
Receita superior a R$ 240 mil no ano anterior e mais de três imóveis distintos — as duas condições ao mesmo tempo. O valor é corrigido pelo IPCA, conforme a Lei Complementar nº 214/2025.
Tenho dois imóveis alugados por valor alto. Viro contribuinte?
Não. Na locação os dois testes são cumulativos, e com apenas dois imóveis o teste de quantidade não é superado, nos termos da Lei Complementar nº 214/2025.
Qual a redução para venda de imóvel?
As operações com bens imóveis em geral têm redução de 50% nas alíquotas do IBS e da CBS; locação, cessão onerosa e arrendamento têm 70%, conforme a Lei Complementar nº 214/2025.
Imóvel herdado conta para o limite?
O prazo de cinco anos de posse é contado desde a aquisição pelo cônjuge meeiro, pelo falecido ou pelo doador, e não desde o recebimento, pela Lei Complementar nº 214/2025.
Posso virar contribuinte no meio do ano?
Sim. A locação que exceda em 20% o limite de receita, ou a venda que ultrapasse os limites de quantidade, tornam a pessoa física contribuinte no próprio ano-calendário, pela Lei Complementar nº 214/2025.
O aluguel gera crédito para o inquilino?
Gera, quando o locatário apura no regime regular e o imposto vem destacado. É a lógica da não cumulatividade aplicada à locação, prevista na Lei Complementar nº 214/2025.
Conteúdo informativo produzido por Silvio Cesar Martins, contador — CRC/PR 1-045678/O-9 —, da SC Martins Contabilidade (CRC PR-012044). Este material tem caráter educativo e não substitui a análise contábil do seu caso concreto. O limite de R$ 240 mil é atualizado mensalmente pelo IPCA desde a publicação da lei, e o regulamento ainda definirá o que são bens imóveis distintos; confirme os valores vigentes antes de decidir. As informações têm base na legislação em vigor em 2026. Base legal: Lei Complementar nº 214/2025 e Lei Complementar nº 227/2026.
